מה עושה את ניהול הבניין המשותף למשימה כל כך מעיקה ומורכבת?
למה הדיירים לא ששים לנהל את הרכוש המשותף שלהם? והאם בסופו של דבר ישתלטו על התחום חברות ניהול בגלל המורכבות של העניין וחוסר הרצון של הדיירים להתנדב לעשות את המשימה הזאת.
מה צופן האתגר הזה: התמודדות עם יחסי שכנים, קשיי גבייה, תחזוקה שוטפת של מערכות הבית והבנה בהם, תכנון תקציב ושמירה על הקיים, שמירה על ערך הנכס ואיכות החיים במקום לאורך השנים.
חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) קובע כי בתים משותפים הינם בתים הכוללים שתי דירות ויותר ואשר רשומים בפנקס הבתים המשותפים. כל דירה הינה בבעלות נפרדת ושאר חלקי הבניין, כמו המקלט, חדר המדרגות, הגג ועוד, נמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין ונחשבים לרכושם המשותף.
אופן ניהול הרכוש המשותף נקבע באמצעות אספת הדיירים הכללית אשר אמורה להתכנס פעם בשנה, לכל הפחות, ואשר במסגרתה נדרשת השתתפותם של לפחות מחצית מבעלי הדירות בבית המשותף או של מיופי כוח מטעמם.
ללא קשר למספר בעליה, וההחלטות המתקבלות במסגרתה מחייבות את כלל בעלי הדירות בבניין.
בין הנושאים הנידונים באסיפה זו ניתן למנות את אופני הניהול של הרכוש המשותף, את הנושא הפיננסי על כל צדדיו, את בחירת יושב הראש של ועד הבית ועוד.
החלטות יתקבלו ברוב קולות, כאשר נושאים מסוימים העולים לעל שולחן הדיונים באסיפה הכללית דורשים רוב שאיננו רגיל.
החלטות בנוגע לאופן הניהול של הרכוש המשותף יתקבלו ברוב רגיל מתוך בעלי הדירות או מיופי הכוח הנוכחים באסיפה.
החלטות הכרוכות בביצוע שינויים ברכוש המשותף ידרשו רוב של 75% מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה והחלטות מיוחדות אחרות, כמו תוספת מעלית והחלטות דומות, יתקבלו ברוב של שני שלישים מבעלי הדירות.
החלטות הנוגעות לזכויות קנייניות והחלטות משמעותיות דומות דורשות רוב מוחלט של 100% מתוך בעלי הדירות או מיופי הכוח המשתתפים באסיפה.
בהתאם לסעיף 61 בחוק המקרקעין יש לנהל את הבית המשותף בהתאם לתקנון מסודר אשר מגדיר את זכויות בעלי הדירות בבית המשותף ואת היחסים ביניהם.
החוק קובע כי הוראותיו של "התקנון המצוי" יחולו על בעלי הדירות בבית משותף כל עוד לא הסכימו ביניהם על "תקנון מוסכם" אחר.
הוראות התקנון המצוי מתייחסות, בין היתר, להליך המינוי של חברי ועד הבית, לאחזקת הרכוש המשותף, לאספת הדיירים הכללית, להשתתפות הדיירים בהוצאות התחזוקה השוטפות של הרכוש המשותף, לתיקונים, לאופן .
לשם החלפת התקנון המצוי בתקנון מוסכם שהנחיותיו מחליפות את הנחיות התקנון המצוי, נדרשת הסכמתם של רוב בעלי הדירות בבניין ששני שלישים מהרכוש המשותף ממוקמים בסמיכות לדירותיהם.
תקנון מוסכם יוכל להחליף את התקנון המצוי כל עוד איננו פוגע בזכויות בעלי הדירות, אינו משית עליהם תשלומים שאינם קבועים בחוק או אינם מוסכמים עליהם ואינו קובע הצמדת רכוש לדירה ספציפית, אלא אם כן כלל בעלי הדירות הביעו הסכמתם לכך.
אם התגלע סכסוך בין בעלי הדירות על נושא כזה או אחר, לכל אחד מבעלי הדירות / מחברי ועד הבית עומדת הזכות לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין ולהגיש תביעה הכוללת את פרטי התובע, את פרטי הנתבע, את פרטי הבית המשותף, את טענותיו ומסמכים רלוונטיים לנושא התביעה.
הנתבע יכול להגיש כתב הגנה.
במידה ובעלי הדירות / חברי הוועד הבית מתנגדים להחלטת המפקח על המקרקעין, ניתנת האפשרות להגשת ערעור לבית המשפט המחוזי.