פיצולי דירות, חוקי או לא-חוקי ואיך זה משפיע על התחזוקה

חוק פיצול דירות

לפצל דירה ללא היתר-חוקי זוהי עבירה על החוק, רק לאחר מתן היתר כדין ניתן לפצל דירה. 
החוק קובע כי החל מפיצול דירה לשתי דירות – יש לקבל את ההיתר. 
במידה ופיצול-הדירה חוקי, הנכם רשאים להשכיר ולמכור את הנכסים כשתי יחידות נפרדות. 
החוק מגדיר ׳דירה׳ כמערכת חדרים או תאים אשר להם כניסה משותפת אחת ומטרה אחת משותפת – מגורים או עסק, המובעת בתכנון. 
כלומר, אם התכנון מראה כי ליחידות יש מערכת עצמאית לחלוטין זו מזו והכניסה אף היא נפרדת – הרי שמדובר בשתי דירות. 
לשון חוק זו מסבירה מדוע מרבית הדירות שקיבלו היתר היו דירות שחולקו לשני אגפים אשר בשניהם מתגוררים בני אותה משפחה. 
במרבית המקרים לא ניתן לפצל דירות בישראל ללא היתר ובעלי נכסים רבים המפצלים דירות, למעשה עוברים על החוק.
ביולי 2017 חוקק חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע, אשר קבע כי יש לאשר לבתים צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים, תחת המגבלות הקבועות בחוק – המבנה הקיים חייב להיות בגודל מינימלי של 120 מטרים רבועים, כאשר על המבנה שיתווסף להיות לא פחות מ-45 מטרים ולכלול את כל המאפיינים הנדרשים לדירה – שירותים, מקלחת, מטבח אישי, מקום לינה וכניסה נפרדת. 
אם אתם מעוניינים לחלק את הדירה שקניתם או קיבלתם, עשו זאת רק עם עורך דין המתמחה בחוקי מקרקעין, הבקיא בחוק פיצול דירות. 
במידה ותפעלו נגד החוק, אתם עלולים למצוא את עצמכם מסובכים עם רשויות המקרקעין, עם קנסות עצומים ועם צווי הריסה על הנכס שלכם.

פיצול דירות בבניינים (בנייה רוויה)
פיצול דירה בבניין דורש אישור ממהנדס העיר והרשויות המקומיות. 
יש לפיצול משמעות והשלכות על כל דיירי הבניין – הוא גורם לעומס על תשתית הבניין, מוריד את ערכי הנכסים, מעמיס על החנייה באזור ואם כל הדירות יפוצלו המערכות של הבניין לא תעמודנה בעומס. 
לכן לא כל דירה בבניין תקבל היתר, כיוון שפיצול דירה אחת הוא בעל השלכה בעייתית על שאר דיירי הבית. 
כלומר חייבים אישור מהנדס העיר, אישור הרשות וגם הסכמה של כל דיירי הבניין ובמידה שאין הסכמה בעל הנכס יכול להגיש התנגדות. אחרת הרשות לא תאשר את הפיצול.
לכן דירות רבות מפוצלות "בחשאי" ללא בקשת היתר ובמעטה של שיפוץ פנימי, דירה אחת מתחלקת לה לשתיים וקשה מאוד להוכיח כי השיפוץ של אדון רוזן מקומה 5 אינו בעצם פיצול דירה. 
לכן, האחוז המכריע של המקרים שבהם מתגלה הפיצול, הוא כאשר בעל הדירה, הנחשב ל״בעל העסק״ (שכן פיצול דירה הוא עסק לכל דבר ועניין) מדווח – ונושא בהשלכות פיצול הדירה ללא היתר.

ההשלכות של פיצול דירות ללא היתר
בשל היעדר פיקוח והגבלות, לוקח זמן רב עד ש"עולים" על דירה שכזו ובינתיים בעל הנכס גוזר קופון על דירה שאיננה ראויה למגורים. 
מבט קל בעמוד הפייסבוק "דירות בתל אביב שמדכאות אותי" יחשוף בפניכם את התמונה העגומה של חלוקת הדירות הפיראטית בישראל, כשלצד הצחוק על בעל הדירה ה"תחמן", זכרו שברגע שתתגלה התרמית ההשלכות הן מרחיקות לכת עבור בעל הנכס – החל מקנסות עצומים ועד צו הריסה לכל הנכס. 
דוגמה להשלכות משפטיות: אדם בתל אביב שחילק דירת 42 מטרים לשלוש דירות שונות, שילם כ-250 אלף שקלים קנס וכעת אף עומדים צווי הריסה כנגד הנכס. 
דירה מחולקת יכולה לעלות את ערכה בשוק, אך הסיכון להיתפס הוא גבוהה מדי