הסיוע המשפטי שועד הבית זקוק לו

מדי פעם אנו שומעים שועד הבית נתבע ע"י אחד הדיירים ולפעמים ע"י אנשים שנפגעו מדברים שקרו בבניין המשותף, אבל מעבר לכך לעתים הבניין המשותף נפגע מנותני השירות או אפילו הקבלן בעצמו, ואז ועד הבית צריך ייעוץ משפטי, כך שבכללי ניתן לחלק את הצורך המשפטי של ועד הבית לשלוש סוגים עיקריים:

•  צרכים הנובעים מהפעילות השוטפת של הוועד – התקשרות עם חברת ניהול, עריכת חוזים והסכמים כפי שפרטתי לעיל, פניות לרשויות לבדיקת זכויות וכד'.
•  ייצוג בתביעות של הוועד כנגד גורמים שונים.
•  ייצוג בתביעות נגד הוועד מצד גורמים שונים.

להלן התביעות השכיחות בבית משותף

• מחלוקות על שטחים משותפים – נושאים הקשורים לתחזוקה, שימוש ייחודי, בניה לא חוקית, תיקונים או התקנת מתקנים (לדוגמא, עמדת טעינה לרכב חשמלי) בתוך מתחם הבית המשותף וכד'.
•  אי תשלום דמי ועד או הוצאות כספיות מיוחדות לתחזוקת הרכוש המשותף – נקיטת הליך משפטי נגד בעלי דירות שלא שילמו את דמי הועד החודשיים, או הוצאות מיוחדות שנדרשו לתחזוקת המבנה והשטחים המשותפים.
•  תלונות רעש ומטרדים – מחלוקות על הפרעות רעש או מטרדים אחרים שנגרמו על ידי שכנים יכולים לפעמים להסלים להליך משפטי אם לא ייפתרו בדרכי נועם.
  הסמכות המשפטית בנושא מטרדים היא בית משפט השלום, זאת בניגוד ליתר העילות אשר נדונות אצל המפקח על רישום מקרקעין האזורי.
•  הפרת הוראות התקנון המצוי/המוסכם – ע"י בעלי דירות או דיירים.
•  ליקויי בנייה – בעלי הדירות רשאים להגיש תביעות נגד יזמים, קבלנים או חברות ניהול בגין ליקויי בנייה או תחזוקה לא מספקת, או אי עמידה בתקני בנייה.
•  תביעות ביטוח – עניינים משפטיים הקשורים לכיסוי ביטוחי, אחריות לנזקים או מחלוקות על טיפול בתביעות ביטוח במתחם הבית המשותף.

כדי להתקשר עם נותני ייעוץ משפטי ישנם מספר מודלים:

•  ריטיינר – תשלום חודשי קבוע על בסיס הסכם בין ועד הבית לבין עורך דין. התקשרות זו שומרת בעצם את זמינותו של עורך הדין עבור ועד הבית ועשויה לכסות מספר מסוים של שעות של ייעוץ משפטי או שירותים משפטיים ספציפיים תמורת תשלום שכר טרחה קבוע מראש המבטיח קבלת שרות מעורך הדין לפרק זמן מוגדר מראש. שירות זה יתאים לבתים משותפים עם מחלוקות משפטיות רבות.
•  לפי שעה – התקשרות לצרכים משפטיים שוטפים ואחרים, כאשר התשלום הוא על בסיס שעתי בהתאם לזמן השירות שנתן עורך הדין בפועל, במחיר מוסכם מראש.
•  לפי פרויקט – בדרך כלל לצורך טיפול בתביעה ספציפית או עניין משפטי אחר.

ניתן כמובן לשלב בין המודלים. 
לדוגמא: התקשרות בריטיינר עם משרד עורכי דין מסוים לצורך טיפול שוטף בצרכים משפטיים שונים, והתקשרות עם עורך דין מומחה לצורך טיפול בתביעת ביטוח.

בדומה להתקשרות עם כל ספק, רשאי ועד הבית על פי הוראות סעיף 69 לחוק המקרקעין להתקשר עם עורך דין  ולקבל שירות משפטי בכל הסוגיות הקשורות לניהול הרכוש המשותף.

ככלל, כאשר מדובר בהתקשרות ארוכת טווח, כריטיינר, על הועד לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות לכך באסיפה הכללית.

בדומה לניהול עסק כך גם בבית משותף, קל וחומר בבית משותף רב קומות הכולל דירות רבות או שטחים מסחריים, מומלץ כי ועד הבית ישתמש בשירותי ייעוץ משפטי קבוע, כריטיינר או לתקופה קצרת מועד וממוקדת סוגייה, אשר יוכל לתת ייעוץ משפטי מהיר וישמור על האינטרסים של הנציגות מול יתר הספקים עליהם היא אחראית וכלל בעלי הדירות לאורך כל הדרך. בבתים קטנים עדיף יהיה להתקשר עם יועץ משפטי בהסכם שעתי והכל בהתאם לצרכים.