אחרי בחירת ועד בית תמיד יש מרץ ראשוני ועם הזמן חברי הועד הולכים ומתאדים והופכים להיות לא פעילים, זאת מטלה לא פשוטה מסתבר, עם מטלות שונות, וצורך להבין בכל מיני תחומים טכניים.
רוב האנשים לא אוהבים לקחת אחריות וכשהם מקבלים אותה זה לא ממש מרצון, ולכן הטיפול ותשומת הלב הם בהתאם.
ועד הבית צריך להיות אחראי לתחזוקת הבניין, גביית דמי ועד בית, התקשרות עם ספקים ונותני שירותים, לפקח על הניקיון ולטפל בפניות ותלונות של דיירים.
לנוכח העול הכרוך בתפקיד וחוסר הרצון של דיירים להתנדב לו אנו עדים למקרים של ועד בית שאינו מתפקד דבר שפוגע בניהול הבניין ואיכות החיים בו.
התופעה של ועד בית שאינו מתפקד באופן תקין ובאופן שפוגע בניהול הבניין היא אינה נדירה, דיירים רבים נמנעים להתנדב לתפקיד הכרוך באחריות והשקעה של זמן, ולכן אם כבר יש מי שלקח עליו את התפקיד הוא זוכה לוויתור מסוים מצד הדיירים גם אם רמת התפקוד שלו נמוכה ולו רק שימנע מהם את כאב הראש הכרוך בניהול הבניין.
הפתרון למצב דורש יוזמה מצד בעלי הדירות, כצעד ראשון על שאר הדיירים להכיר את המטלות והמחויבויות של וועד הבית, וזאת כדי לגבש דרך פעולה שתתאים לדרישות הבניין.
חוק המקרקעין קובע את מסגרת הפעולות שבהם מורשה ועד הבית לפעול.
שני סעיפים עיקריים בחוק לעניין זה הם סעיפים 65 ו- 69 הקובעים “שלכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון”. ובהמשך קובע החוק “הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא-ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות”.
בהתאם לחוק תפקיד ועד-הבית זה לדאוג לניהול ואחזקה של הרכוש המשותף בבניין.
ועד הבית נדרש לפעול לקביעת תוכנית אחזקה לבניין, להעריך את עלויות הניהול והאחזקה ולקבוע תקציב שנתי לבניין שעל פיו תתבצע גביית דמי ועד הבית מהדיירים.
כמו כן נדרש ועד הבית להתקשר עם נותני שירותים לצורך אחזקת הרכוש המשותף כמו: ניקיון, גינון, חברת מעליות, חברת ניהול וכדומה.
הוועד הוא זה שאחראי לזימון וניהול האספה הכללית השנתית, שהינה מוסד חשוב וחיוני לניהול נכון של הבניין.
בנוסף הוועד הוא הגורם המייצג את בעלי הדירות במקרה של הליך משפטי בו הדיירים הם אחד מהצדדים המעורבים.
כשועד הבית לא מתפקד, דבר שקורה בבניינים רבים, הדבר מתאפיין במספר מאפיינים:
- גבייה – ניהול לקוי של הגבייה.
לפעמים זהו חוסר שקיפות, גבייה חלקית או כזאת שמנוגדת להחלטות אספת הדיירים.
התנהלות לא תקינה של הגבייה תביא בסופו של דבר את מצב החשבון של הבניין לחוסר.
וגם עלולה להביא לתחושת עלבון אצל חלק מהדיירים, שיעדיפו בסופו של דבר לא להשתתף בתחזוקת הבניין.
מצב של חוסר בחשבון הבניין יגרור לאי תשלום לקבלנים וספקים והפסקת השירות שלהם, והבניין יכנס למצב של הזנחה עם תקלות לא מטופלות במערכות הבניין כמו מעלית, גנרטור חירום, משאבות ועוד' - אחזקה – הועד לא פועל, לאורך הזמן הדיירים יתחילו להבחין בהזנחה, דברים לא מטופלים, מצב הבניין מדרדר, אי ביצוע תיקונים ועוד'. הסיבות מלבד תקציב יכולות לנבוע גם מעייפות חברי ועד הבית לפעול למען הבניין.
מעבר לסימנים החיצוניים של לכלוך והזנחה בשטחים הציבוריים ולמערכות לא מתוחזקות, אחזקה לקויה או חוסר אחזקה עלול לגרום למפגעי בטיחות וסיכון חיי אדם בכל הקשורות למערכות חיוניות כמו מערכות כיבוי אש, מעליות, מערכות מים וחשמל שזהו עניין חשוב שאין להקל בו ראש ועל הדיירים לתת את הדעת עליו. - התנהלות לא תקינה, שמתבטאת באי כינוס אספות דיירים, פעילות בחוסר שקיפות ואי הפצת דוחות, חוסר בתקשורת עם הדיירים, גבייה בניגוד לחוק ללא מתן קבלות, הדבר הוא כמובן גם פתח לסכסוכי שכנים שהם בעצמם מקור לפגיעה באיכות החיים בבניין.
אז מה עושים כשהועד לא מתפקד באופן ראוי?
איך להתמודד אם ועד בית לא מתפקד, כאשר מתחילים לעלות טענות נגד ועד הבית על הזנחה או תפקוד לא ראוי, הדיירים יכולים לקחת יוזמה ולפעול לשינוי המצב אם באופן אקטיבי דרך התנדבות לחיזוק ועד הבית או אפילו כינוס אסיפת דיירים שלא מן המניין להחלפת ועד-הבית.
האחריות לכנס אספת דיירים היא בד"כ באחריות ועד הבית המכהן, אך במידה ושליש מבעלי הדירות בבניין יבקש לזמן אספת דיירים תהיה אסיפת דיירים גם ללא הסכמת ועד הבית, אם הדיירים מאפשרים לועד הבית לקבוע אסיפת דיירים הרי שהיא צריכה להתקיים עד 14 יום מרגע ששליש מהדיירים ביקשו זאת.
היה וועד הבית לא עשה זאת יכולים הדיירים ניתן לקבוע אותה גם ללא הסכמתו.
נדרש לפרסם לכלל בעלי הדירות מספיק זמן מראש את עניין קיום האספה, לפרט בהודעה: מהו מועד האסיפה, מיקומה וכן לפרט כי מדובר באספה שמטרתה להחליף ולבחור ועד בית חדש.
על מנת שאספת הדיירים תשיג את מטרתה, מומלץ טרם האספה לבצע שיחות בין הדיירים ולהסכים מראש על מתנדב שיחליף את ועד הבית.
כאשר התכנסה אספת דיירים שלא מן המניין באופן חוקי – ניתן לקבל במסגרתה החלטות בנושאים שפורטו בהודעת הזימון בכלל והחלטה על החלפת ועד הבית בפרט.
במידה והמהלך להחלפת ועד הבית לא צולח ואספת הדיירים אינה מתכנסת ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בטענה כי ועד הבית אינו מתפקד ונדרש להחליפו.
הפנייה למפקח למינוי ועד בית תהיה במצב בו אין כל שיתוף פעולה בין בעלי הדירות ונדרש לכפות הסדרה על כלל הדיירים.
תהליך זה של פניה למפקח שהינו צעד משפטי יהיה ארוך ויהיה כרוך בעלויות מסוימות לעומת החלפתו של ועד הבית על ידי הדיירים במסגרת אספת דיירים.
בית משותף ללא ועד פעיל
אם מבין כל בעלי הדירות בבניין לא נמצא מי שמוכן להתנדב לפעול בוועד, עומדות בפני בעלי הדירות האפשרויות הבאות:
- לפנות לסניף האגודה לתרבות הדיור במקום המגורים. מנהל הסניף יוכל לסייע לבעלי הדירות בבניין לבחור ועד ולהדריך אותו.
- לפנות ללשכת המפקח על רישום המקרקעין, כדי שימנה אדם חיצוני שיועסק בתשלום. התשלום יוטל על כל בעלי הדירות בבניין. למידע נוסף ראו מינוי נציגות חיצונית בשכר לבית משותף.
- למנות חברת ניהול שתהיה אחראית על תחזוקת הבית. במקרה כזה יידרש ועד בית שיפקח על חברת הניהול.