פיצול דירה – חוקי או לא חוקי

כל שנה בעלי הנכסים מחפשים דרכים להפיק יותר הכנסות מהדירות להשקעה שבבעלותם, הנדל"ן בערים הגדולות מתייקר וכנראה ימשיך באותה מגמה.
אחת הדרכים להפוך דירה מניבה למניבה יותר היא פיצול הדירה, כלומר הפיכה לשתי יחידות דיור נפרדות, אוטונמיות בכל המובנים.

יותר ויותר אנשים מגלים שהם יכולים להסתפק בדירה קטנה יותר, אם בסופו של דבר זה מוריד את הוצאות השכירות והשימוש. דבר שמעודד את תופעת פיצול הדירות.

פיצול דירה משמעו לקחת נכס אחד ולחלק אותו למספר שוכרים.
על פניו נשמע אידיאלי – השכירות נמוכה במעט וגם המשכיר מרוויח פעמיים. אך ישנו גם צד אפל לתופעה, הוא עשוי לפגוע בשאר דיירי הבניין. לכן הדירות המפוצלות, ברובן, אינן חוקיות. 
 

חוק פיצול דירות - יש להשיג היתר

פצל דירה ללא היתר חוקי זוהי עבירה על החוק, רק לאחר מתן היתר כדין ניתן לפצל דירה. 
החוק קובע כי החל מפיצול דירה לשתי דירות – יש לקבל את ההיתר. 
במידה ופיצול הדירה חוקי, הנכם רשאים להשכיר ולמכור את הנכסים כשתי יחידות נפרדות. 
החוק מגדיר ׳דירה׳ כמערכת חדרים או תאים אשר להם כניסה משותפת אחת ומטרה אחת משותפת – מגורים או עסק, המובעת בתכנון. 
כלומר, אם התכנון מראה כי ליחידות יש מערכת עצמאית לחלוטין זו מזו והכניסה אף היא נפרדת – הרי שמדובר בשתי דירות. 
לשון חוק זו מסבירה מדוע מרבית הדירות שקיבלו היתר היו דירות שחולקו לשני אגפים אשר בשניהם מתגוררים בני אותה משפחה. 
במרבית המקרים לא ניתן לפצל דירות בישראל ללא היתר ובעלי נכסים רבים המפצלים דירות, למעשה עוברים על החוק. 
ביולי 2017 חוקק חוק פיצול דירות בבתים צמודי קרקע, אשר קבע כי יש לאשר לבתים צמודי קרקע להוסיף יחידת דיור אחת בסביבת המבנה הקיים, תחת המגבלות הקבועות בחוק – המבנה הקיים חייב להיות בגודל מינימלי של 120 מטרים רבועים, כאשר על המבנה שיתווסף להיות לא פחות מ-45 מטרים ולכלול את כל המאפיינים הנדרשים לדירה – שירותים, מקלחת, מטבח אישי, מקום לינה וכניסה נפרדת. אם אתם מעוניינים לחלק את הדירה שקניתם או קיבלתם, עשו זאת רק עם עורך דין המתמחה בחוקי מקרקעין, הבקיא בחוק פיצול דירות. 
במידה ותפעלו נגד החוק, אתם עלולים למצוא את עצמכם מסובכים עם רשויות המקרקעין, עם קנסות עצומים ועם צווי הריסה על הנכס שלכם.
 

פיצול דירה בהיתר מול לא בהיתר

אז איך בכל זאת מבצעים פיצול דירה חוקי ומה ההבדל הגדול בין דירה בהיתר לבין דירה שאין לה היתר:

פיצול דירה עם היתר

• פיצול דירה חוקי
• ניתן למכור כיחידה נפרדת
• יש חיוב בגין כופר חנייה
• יתכן כי תחויבו בהיטל השבחה
• הוצאות על תהליך היתר חוקי

פיצול דירה ללא היתר

• הפיצול אינו חוקי - סכנת צו הריסה וקנסות
• לא ניתן למכור כיחידה נפרדת
• לא יהיה חיוב בגין כופר חנייה
• לא תחויבו בהיטל השבחה
• אין הוצאות על היתר חוקי

פיצול דירה בלי לעבור על החוק

חוק פיצול דירות מ-2017 שהוזכר למעלה, מאפשר בעיקר למי שיש בידו נכס צמוד קרקע רחב ידיים ליהנות מהאפשרות של דירות מחולקות. 
הדבר מתאפשר בעיקר לאנשים בעלי ממון ומטבע הדברים מקשה על בעלי נכסים בבנייה רוויה. אך אם מכירים את לשון החוק אפשר לעשות פלאים – החוק אומר כי אכן אפשרי ליצור דירה מחולקת בבנייה רוויה, באישורו של מהנדס העיר ורק לאחר שנבדק כי הנכס ימלא אחר התנאים הבאים: היחידה הנוספת אינה קטנה מ-30 מטר מרובע, היא מאושרת על ידי הדיירים הנוספים בנכס וקיבלה את אישור הרשות המקומית. 
מדובר בתהליך לא פשוט, אך כפי שהסברנו בעזרת עורך דין מיומן ומומחה בתחום זה, תוכלו להנות כפליים מהדירה שברשותכם.

יחידות שאינן למגורים

לצד החלוקה של הנכס שלכם לשתיים או שלוש יחידות למגורים, קיימת גם האפשרות לפצל את הנכס למשרד או חנות נוספת – כלומר, פיצול שאינו למגורים והינו למטרת עבודה או עסקים. 
לצורך הפיצול, יהיו אלו חללים אשר אינם ראויים למגורים, כגון מחסן או חנייה. כלומר, תוכלו לסגור את החנייה שלכם ולהגדירה כמשרד ואף לקבל עליה החזרי חשמל לפי החוק, אך לא תוכלו להשתמש בה להשכרה וכמובן שלא למכירה למטרות מגורים. למעשה, משרדים רבים ממוקמים בקומות התחתונות של בתי מגורים – כגון בתים פרטיים עם פרטר רחב ידיים שמוסבים למשרד ומועסקים בו עובדים. 
זכרו, דירה מחולקת למטרות מגורים חייבת לקבל אישור ולעמוד במבחנים אשר קובעים, לפי חוק פיצול הדירות, את היותה דירה חוקית ומאושרת להשכרה. 

חלוקת דירה לשני אגפים

בעלי דירות רבים מחלקים את הדירה לשני אגפים הראויים למגורים, למשל יחידה פנימית בבית עם שירותים, מקלחת ומטבחון קטן הנועד לשימושו של בן משפחה שגר באותו אגף – אלו שינויים פנימיים שאין צורך בהיתר עבורם ואינם נכללים בפקודת חוק פיצול הדירות. 
ההבדל בין החלוקה הנקראת פיצול דירות לחלוקה האגפית הינה בעיקר במבחנים מול הרשויות – האם החלק המפוצל עומד במבחנים שונים אשר מאשררים כי לא מדובר בחלוקה לשני אגפי מגורים תחת אותה קורת גג, אלא בחלוקה לשתי דירות נפרדות למטרות רווחה. 
המבחנים שקובעים האם זוהי דירה המחולקת לשני אגפים או דירה מפוצלת הם:

• מבחן הפרטיות – אם היחידות מספקות פרטיות מוחלטת לכל אגף – בעלות דלת כניסה נפרדת עם מנעול, מדובר בדירה מחולקת.
• מבחן העצמאות – האם יש צורך לקשר בין יחידת הבת לאם? האם כל אחת יכולה להתקיים באופן עצמאי מן השנייה? מטבח שירותים וכדומה, הם התשובה לדירה מפוצלת.
• מבחן הפרופורציות – אם יש דמיון בין מבנה ופרופורציות שני האגפים, הרי שמדובר בדירה מחולקת, כי לא סביר שאדם יבנה בביתו שני אגפים זהים.
• מבחן התשתיות – האם יש ליחידות תשתיות נפרדות – מוני מים, חשמל, צנרת או גז.
• מבחן הדיירים – האם ביחידות מתגוררת משפחה אחת או שתיים – אם משפחה אחת הרי שמדובר באגפים אם שתי משפחות ללא קשר משפחתי – זוהי דירה מחולקת.

פיצול דירות קרקע / פיצול דירות בבית פרטי

על פי החוק לפיצול דירות, ניתן לפצל בית צמוד קרקע שאינו במושב או בקיבוץ, על מנת שלא יווצר עומס באזורים המוגדרים "מרחב כפרי חקלאי". 
כלומר, ניתן לפצל צמודי קרקע רק בערים ובישובים חצי עירוניים. 
כרגע קיימת מגבלה של 20% מסך הבתים צמודי הקרקע ברשות המקומית הספציפית, הרשאים לפצל נכס. 
על גודלה של הדירה המפוצלת להיות 45 מטרים מרובעים או יותר והיא תכלול כניסה נפרדת, חדר רחצה ומטבח. 
הדירה שפוצלה מיועדת להשכרה, או לשיכון בן משפחה. 
את היחידה הנפרדת לא תוכלו למכור בנפרד בעתיד, אלא רק כחלק מהנכס. 
ניתן להכשיר שטחי שירות כגון מרתף או מחסן לצרכי פיצול הדירה, אך הם חייבים להיות ראויים למגורי אדם – תאורה, אוורור וכיוצב'. 
פיצול הנכס שלכם נחשב להשבחה, כיוון שניתן כעת להשכיר חלק ממנו או למכור את כל הנכס במחיר גבוה יותר ועל כן תאלצו להיפרד מסכום לא מבוטל – עבור היטל השבחה.

פיצול דירות בבניינים (בנייה רוויה)

פיצול דירה בבניין דורש אישור ממהנדס העיר והרשויות המקומיות. 
הפיצול אינו שיפוץ גרידא ויש לו משמעות והשלכות על כל דיירי הבניין – הוא גורם לעומס על תשתית הבניין, מוריד את ערכי הנכסים, מעמיס על החנייה באזור ואם כל הדירות יפוצלו המערכות של הבניין לא תעמודנה בעומס. 
לכן לא כל דירה בבניין תקבל היתר, כיוון שפיצול דירה אחת הוא בעל השלכה בעייתית על שאר דיירי הבית. 
גם אם צלחתם את קבלת האישור של מהנדס העיר ושל הרשות, הרי שהחוק מחייב הסכמה של כל דיירי הבניין ואם אין הסכמה בעל הנכס יכול להגיש התנגדות. 
לכן דירות רבות מפוצלות "בחשאי" ללא בקשת היתר ובמעטה של שיפוץ פנימי, דירה אחת מתחלקת לה לשתיים וקשה מאוד להוכיח כי השיפוץ של אדון רוזן מקומה 5 אינו בעצם פיצול דירה. 
לכן, האחוז המכריע של המקרים שבהם מתגלה הפיצול, הוא כאשר בעל הדירה, הנחשב ל״בעל העסק״ (שכן פיצול דירה הוא עסק לכל דבר ועניין) מדווח – ונושא בהשלכות פיצול הדירה ללא היתר.

ההשלכות של פיצול דירות ללא היתר

שוק הדירות אינו מפוקח כראוי ורבים הם בעלי הנכסים שלא מפחדים מהחוק לפיצול דירות, לוקחים את הסיכון ומפצלים את הדירה שלא כחוק. 
בשל היעדר פיקוח והגבלות, לוקח זמן רב עד ש"עולים" על דירה שכזו ובינתיים בעל הנכס גוזר קופון על דירה שאיננה ראויה למגורים. 
מבט קל בעמוד הפייסבוק "דירות בתל אביב שמדכאות אותי" יחשוף בפניכם את התמונה העגומה של חלוקת הדירות הפיראטית בישראל, כשלצד הצחוק על בעל הדירה ה"תחמן", זכרו שברגע שתתגלה התרמית ההשלכות הן מרחיקות לכת עבור בעל הנכס – החל מקנסות עצומים ועד צו הריסה לכל הנכס. 
נזכיר כאן כדוגמה, אדם בתל אביב שחילק דירת 42 מטרים לשלוש דירות שונות, שילם כ-250 אלף שקלים קנס וכעת אף עומדים צווי הריסה כנגד הנכס. 
נזכיר עוד שאומנם דירה מחולקת יכולה לעלות את ערכה בשוק, אך מעטים ירצו לקחת על עצמם את הנטל של דירה מחולקת שלא כחוק.

הכתבה נכתבה ע"י דיפרנט