ועד בית בבניין משותף אחראי לניהולו של הבניין המשותף.
אחד מחובות ועד-הבית הוא במידת הצורך הגשת תביעה נגד דייר במידה והדייר לא עומד בחובותיו לבניין המשותף כמו תשלום בהשתתפות בתחזוקה הבניין המשותף (דמי ועד בית), במקרים נדירים של הזנה והפקרה נאלצים הדיירים לתבוע את הנציגות על ניצול אזור או אי פעילות ולפעמים גם בשימוש בקופת ועד-הבית לצרכים אישיים.
במאמר הזה נשתדל לסקור מה הן האפשרויות לתביעת הנציגות.
ישנם מקרים בהן ועד הבית מורכב ממספר דיירים המתגוררים בבניין המשותף, אז האם תביעה נגד הנציגות היא בעצם תביעה נגד התובעים בעצמם...
התביעה היא אמנם נגד ועד הבית שהוא נציגות בית משותף בכתובת מסוימת בעיר מסויימת.
התביעה צריכה להיות מאוד ממוקדת על הסיבה.
ניתן לתבוע גם תביעה אישית נגד נציגי ועד הבית בהתאם לנסיבות, בדרך כלל מדובר באותם מקרים בהם נציג או נציגי ועד הבית עשו פעולה כלשהי באופן אישי, ולא בהכרח במסגרת תפקידם כנציגי ועד הבית, אשר גרמה לתובע לנזק. לדוגמה: אם נציג ועד הבית הפיץ דברי לשון הרע בקבוצת הוואטסאפ של הבניין, אין מקום להגיש תביעה נגד ועד בית בגין לשון הרע, אלא צריכים להגיש תביעה אישית נגד אותו אדם אשר הפיץ את האמירות הפוגעניות.
טרם הגשת תביעה נגד ועד בית צריכים גם להבין מה בדיוק תובעים משום שזהות הסעד הנדרש תשפיע על מקום הגשת התביעה.
לדוגמה: אם רוצים לתבוע את ועד הבית בגין עילה נזיקית ולדרוש פיצוי כספי, כנראה שאין מקום להגיש תביעה זו אצל 'המפקח על רישום המקרקעין' עקב סוגיית הסמכות העניינית.
במקרה כזה צריכים להגיש את התביעה לבית משפט השלום.
טרם הגשת תביעה נגד ועד בית תמיד כדאי לשקול שליחת מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים.
לפחות בחלק מהמקרים ועד הבית עשוי לתקן את המחדל ואתם עשויים לחסוך הרבה זמן והרבה כסף.
ועד הבית אחראי על תחזוקת הבניין המשותף.
לעיתים נוצרות תקלות ברכוש המשותף אשר יוצרת נזק בתוך אחת הדירות.
מצב נפוץ הוא כאשר יש נזילה מצנרת משותפת אשר יוצרת נזקי רטיבות באחת הדירות.
במקרה כזה ישנן שתי אפשרויות:
א. אם יודעים בוודאות שמדובר בצנרת משותפת אפשר להגיש תביעה נגד ועד בית בלבד.
ב. אם לא יודעים שהצנרת משותפת אפשר להגיש תביעה נגד ועד בית וגם נגד הדייר שהצנרת רלוונטית לדירתו.
כאשר יש ספק בעניין זה כדאי לשקול את האפשרות השניה.
תביעה נגד ועד בית כאשר יש חשש לגניבת כספים או אי סדרים כספיים
תחילה, חשוב להבין נציגות ועד הבית חייבת להפקיד את הכספים שהיא גובה מהדיירים לחשבון יעודי השייך לוועד הבית.
מצב בו נציגי ועד הבית מפקידים את כספי הדיירים לחשבונם האישי הוא לא מצב תקין.
חוק המקרקעין כולל בתוכו את תקנון המצוי לפיו דיירים בבית המשותף צריכים להתנהל (בהנחה שדיירי הבניין המשותף לא קבעו לעצמם תקנון אחר). בעניין סוגיית הכספים והדיווחים לדיירים בעניין הוצאת וקבלת כספים נקבע בתקנון המצוי, בין היתר, כך:
16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.
(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטבר.
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.
(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.
כפי שאתם רואים, הוראות אלה קובעות את החובה
של נציגות הבית המשותף למנות גזבר אשר יפרט לדיירי הבניין המשותף את ההוצאות וההכנסות הרלוונטיות לבניין המשותף.
כל בעל דירה רשאי לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות.
אם הדיירים אינם זוכים לקבל את פירוט ההכנסות וההוצאות או אם יש ביניהם אי התאמה בסכומים משמעותיים, ניתן בהחלט לשקול הגשת תביעה נגד ועד בית.
תביעה נגד ועד בית בגין החלטה שהתקבלה באסיפת הדיירים בניגוד לדין
ועד הבית אינו גוף שיכול להחליט בעצמו החלטות המשפיעות על זכויות יתר הדיירים, אלא העניין הרלוונטי חייב לעבור הצבעה והסכמה של הדיירים.
ישנן סוגיות המחייבות הסכמה של רוב הדיירים ויישנם מספר סוגיות הקבועות בתקנון המצוי אשר מחייבות הסכמה של לפחות שישים אחוזים מבעלי הדירות.
ניתן להגיש תביעה נגד ועד בית כאשר הוא פועל בניגוד להוראות אלה ולדרוש קבלת צו הצהרתי אשר קובע שההחלטה התקבלה בניגוד לדין ושהיא בטלה.
התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות
- התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי
מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
- התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
- פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
- הרחבת שביל גישה קיים.
- שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
- הריסת גדרות, ובניית גדר, וגדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בפרט 4 בחלק א' לתוספת זו, לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
- התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בפרט 5 בחלק א' לתוספת זו, או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
- החלפת ריצוף.
- ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.
התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות
- הכשרת מקום כמקום חניה.
- ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים.
איך מגישים תביעה נגד ועד בית אם בפועל אין ועד בית בבניין המשותף?
ניתן למצוא דוגמאות של בתים בהם אין ועד בית פעיל.
לרוב מדובר בבתים ישנים מאוד או בתים בהם גרה אוכלוסייה חלשה מאוד.
במקרים כאלה ישנה בעיה להגיש תביעה נגד ועד בית כי ועד הבית פשוט לא קיים.
במקרים אלה, ככל שנגרם נזק לרכוש המשותף שיוצר מפגע באחת הדירות, אין מנוס אלא להגיש תביעה נגד כל בעלי הדירות.
שימו לב – במקרים אלה צריכים להפיק נסח טאבו ולוודא שאתם תובעים את בעלי הדירות ולא את שוכרי הדירות.
שאלות נפוצות בעניין תביעה נגד ועד בית
- שאלה: האם אפשר להגיש תביעה נגד ועד בית בכל נושא למפקח על הבתים המשותפים?
תשובה: לא.
המפקח על רישום המקרקעין חסר סמכות לדון בעילות נזיקיות, (הכוונה לכל טענה בעניין נזק שנגרם לכם, לרבות עוגמת נפש). אם נגרם לכם נזק הערכאה הנכונה להגשת התביעה היא בית משפט לתביעות קטנות או בית משפט השלום (תלוי בגובה הנזק). - שאלה: האם תביעה נגד ועד בית בפני המפקח על הבתים המשותפים תתנהל מהר יותר ביחס לבית משפט השלום?
תשובה: לרוב, כן. - שאלה: האם כדי להגיש תביעה נגד ועד בית חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין?
תשובה: לא חייבים להיות מיוצגים על ידי עורך דין, אך מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין.
לתקן טעויות שתעשו לאורך ההליך יעלה הרבה יותר כסף לעומת ייצוג נכון מלכתחילה. -
שאלה: כמה עולה להגיש תביעה נגד ועד בית למפקח על הבתים המשותפים?
תשובה: שכר טרחת עורך הדין משתנה ממקרה למקרה ותלויה במורכבות.
בנוסף, עליכם לשלם אגרה. גובה האגרה הוא 2.5% מסכום התביעה. במעמד הגשת התביעה תצטרכו לשלם מחצית מהאגרה, ואת היתרה בשלב מאוחר יותר.יתכן שיהיה צורך להגיש חוות דעת מומחה (תלוי במקרה). עלות חוות הדעת המומחה משתנה ממומחה למומחה.