אין מספיק נוכחים באסיפת דיירים, מה עושים?

מאת עו"ד עפר שחל

על הנייר, כלומר לפי החוק בישראל (חוק המקרקעין) אסיפת בעלי הדירות היא המוסד החשוב ביותר בבית המשותף. על פיה ישק דבר, היא מעין ״כנסת״, ויש לה לפי החוק סמכויות נרחבות ביותר. למעשה ועד הבית הוא כלי ביצועי בלבד של האסיפה. הוא אמור לשמש רק כנאמן וכשליח של אסיפת בעלי הדירות, לא יותר מכך. האסיפה היא זו שבוחרת את הוועד. האסיפה קובעת את דמי הועד והיא זו שקובעת את כל יתר הנהלים ודרכי הטיפול ברכוש המשותף. כל מה שחוב ומהותי נקבע באסיפה. הנציגות מנהלת רק את השוטף, לפי הנחיות האסיפה.

אבל כל זה כאמור נכון רק על הנייר. עוד הרבה לפני עידן הקורונה, איבדה אסיפת בעלי הדירות בישראל את מעמדה הרם ולמעשה כמעט פשטה את הרגל.
בבתים רבים מי ששולט בפועל היא נציגות בעלי הדירות ועל פיה ישק דבר. הזרוע הביצועית השתלטה על הזרוע המחוקקת (מזכיר לכם משהו?).
זה נובע מכל מיני סיבות. למשל חוסר הרצון להתנדב ולשרת בוועד הבית גורם לנציגויות רבות לא להתחלף. גם בבתים בהם כבר לא מדברים על התנדבות ונציגות הבית היא בשכר (או פוטרת את חברי הנציגות מתשלום דמי הוועד) יש "קביעות" והתמורה הכספית מעודדת חוסר תחלופה.
בתים רבים מנוהלים על ידי אדם אחד במשך שנים רבות, או 2-3 אנשים קבועים. נציגות כזו, של יחיד או של בודדים קבועים, צוברת כוח רב ומרכזת בידה את כל הכוחות שאמורים היו לפי החוק להיות בידי אסיפת בעלי הדירות. בבתים כאלה לאסיפה כבר אין משמעות והיא הופכת לריטואל משעמם של בחירה מחדש באותה נציגות.
בבתים רבים גם קשה לכנס אסיפת בעלי דירות. הנוכחות דלה (בעיקר בבתים גדולים או בבתים בהם רוב הדירות מושכרות). 
כשכבר נקבע מועד לאסיפה, מגיע יו״ר הנציגות עם שלל יפויי הכוח הקבועים שנמצאים אצלו ולמעשה מרוקן מתוכן את כוחה של האסיפה.
באמצעות יפויי כוח אלה הופכות ההצבעות וההחלטות לאוטומטיות: כל מה שמבקשת הנציגות מתקבל. אם יש מיעוט שמתנגד הוא לכל היותר נרשם בפרוטוקול אבל אין לו באמת השפעה.
יותר ויותר בתים מנוהלים על ידי חברות ניהול או מתחזק חיצוני בשכר. גם בבתים כאלה אין למתחזק או לחברת הניהול כל אינטרס באסיפה חזקה. להיפך. אסיפה יכולה להחליף את הניהול ולכן החלשתה היא אינטרס מובהק של חברת הניהול והלכה למעשה חברות אלה משתלטות על האסיפה ומנהלות אותה.
הקורונה צפוייה לפחות בעתיד הקרוב להחליש עוד יותר את כוחה של האסיפה שכן רובנו נעדיף לא להגיע להתכנסויות מיותרות.
סיבות נוספות ששחקו את כוחה של אסיפת הדיירים הן קבוצות הווצאפ שבאמצעותן מתנהלים הרבה בתים. יש בתים שמתנהלים באמצעות הודעות במיילים מטעם הנציגות, או באמצעות תוכנות ניהול שונות.

גם חוק המקרקעין עצמו תרם להחלשתה של אסיפת בעלי הדירות, בלי שהתכוון לכך.
כדי להתמודד עם נוכחות דלה באסיפות, איפשר חוק המקרקעין מנגנון שנקרא ״אסיפה נדחית״ ורבים הבתים המשותפים אשר משתמשים בו דרך קבע. כל מה שנדרש הוא לכתוב בזימון לאסיפה שאם במועד שנקבע לאסיפה לא תהיה נוכחות של לפחות מחצית מבעלי הדירות (בעצמם או באמצעות יפויי כוח) אז חצי שעה לאחר מכן תתקיים אסיפה גם אם רק מיעוט נוכח בה. עוד קבע המחוקק שלאסיפה נדחית יש אותן סמכויות ממש כמו שיש לאסיפה רגילה. כך, בלי להתכוון, עודד המחוקק קיום אסיפות דלות משתתפים ובבתים רבים מי שכבר מגיע לאסיפה מגיע מראש למועד הנדחה ולא למועד המקורי.

אם לא די בכך, המחוקק, אשר כאמור רצה להקנות לאסיפת בעלי הדירות מעמד מכריע ורם בהתנהלות הבית המשותף, פגע בעצמו – שוב ללא כוונה או מודעות – במעמד האסיפה כאשר קבע דווקא בנוגע להחלטות חשובות דרישה לרוב מיוחד אבל לא דרש שהרוב יושג באסיפה! יש הרבה דוגמאות לכך: למשל שינוי תקנון – אולי ההחלטה המהותית ביותר בבית משותף – לא דורשת כלל כינוס אסיפה ואת הרוב המיוחד (שני שליש) ניתן להשיג בלי אסיפה; או למשל מינוי מתחזק חיצוני או החלפתו; גם החלטה לגבי תמ"א 38 כולל הריסה ובניה לא דורשת כינוס אסיפה ואת הרוב המיוחד (במקרה של חיזוק הבית שני שליש ובמקרה של הריסה שמונים אחוז) ניתן להשיג בלי כינוס אסיפה; כנ"ל לגבי הפעלת מעלית שבת בבית בו מעלית אחת; ועוד.

לאור המצב הבלתי נסבל הזה, בו מצד אחד החוק מעניק לאסיפת בעלי הדירות מעמד מיוחד אבל בפועל, במציאות, איבדה האסיפה את כוחה ונשחקה כמעט לחלוטין, מומלץ בכל בית להסדיר את ההתנהלות החדשה בנוהל מסודר ואפילו בתקנון מיוחד.
המצב בו בבתים רבים אין התכנסות של אסיפה, אפילו לא אחת לשנה, ולאור השינויים הצפויים בשל הקורונה, מחייב הסדרה מחדש של דרך קבלת החלטות בבית משותף ללא התכנסות.

כלומר אם דרך קבלת ההחלטות בבית הופכת להיות – הלכה למעשה – ללא התכנסות כללית, ראוי ומומלץ לעגן זאת בנוהל מסודר שיקבע בשקיפות מלאה את דרך קבלת ההחלטות החדשה. וזאת עד שהמחוקק יתעורר ויקבע זאת בעצמו.